La crisis sanitaria ha impactado directamente en la economía de las personas, de los trabajadores autónomos y de las empresas. Son muchos los miles de trabajadores que se han visto afectados por los ERTES, si no han perdido sus empleos, los ingresos de pymes y autónomos han tenido una importante caída como consecuencia de las restricciones del estado de alarma.

Una situación extraordinaria en la que los gastos derivados del alquiler, principalmente, y otros derivados de contratos firmados antes de la pandemia, están suponiendo un importante lastre en la economía familiar y empresarial.

La seguridad jurídica y el principio que rige el derecho contractual “pacta sunt servanda”, exige el cumplimiento de los términos que las partes firmaron en su momento. No obstante, enlos últimos meses los tribunales han comenzado a aplicar la “cláusula rebus sic stantibus”, una elaboración doctrinal que permite modificar un contrato cuando, por circunstancias sobrevenidas, se rompe el equilibrio económico y a alguna de las partes le resulta muy gravoso su cumplimiento.

Este mecanismo de restauración del equilibrio de las prestaciones no tiene regulación en nuestro Derecho Civil común, sólo el Derecho Foral navarro lo regula en la Ley 493 del Fuero Nuevo facilitando la revisión judicial, ante la concurrencia de circunstancias excepcionales y extraordinarias imprevisibles, de las que derive modificación de la obligación en términos de equidad o la declaración resolutoria.

Esta construcción doctrinal la contempló el Tribunal Supremo en sentencias de 1957 y 1959 donde estableció los requisitos para su aplicación:

  1. a) alteración extraordinaria de las circunstancias en el momento de cumplir el contrato en relación con las concurrentes al tiempo de su celebración;
  2. b) una desproporción desorbitante, fuera de todo cálculo, entre las prestaciones de las partes contratantes que verdaderamente derrumben el contrato por aniquilamiento del equilibrio de las prestaciones; y
  3. c) que todo ello acontezca por la sobreveniencia de circunstancias radicalmente imprevisibles

En su sentencia del pasado 10 de junio de 2020 la Sala del Supremo recuerda que el Alto Tribunal ha matizado su doctrina sobre la cláusula rebus. Cita la sentencia 742/2014 de 11 de diciembre en la que afirma que “la crisis financiera es un hecho notorio que ocurre en el círculo de la actividad empresarial y que no puede considerarse imprevisible o inevitable”. Además, la sentencia 64/2015 de 24 de febrero afirma que “el carácter notorio de la crisis del 2008 no comporta por ella sola que se derive una apreciación generalizada o automática de la cláusula rebus”, sino que es necesario demostrar la incidencia en el caso concreto.

Con la actual crisis económica originada por la situación pandémica, son varios los tribunales que ya han aplicado la “cláusula rebus sic stantibus” para equilibrar la situación económica de una de las partes que se ha visto afectada radicalmente afectada. En muchos casos, no ha hecho falta acudir a los tribunales, bien a iniciativa de a arrendadores o por demanda del arrendatario, muchos contratos de arrendamientos se han renegociado ante esta situación excepcional para facilitar la continuidad y contemplar durante un período unas condiciones especiales en las cuotas arrendaticias.

Cataluña ha sido la primera Comunidad Autónoma que ha regulado de forma oficial la rebaja de alquileres de locales, para que no haya necesidad de acudir a juicio. El Decreto-ley 34/2020, de 20 de octubre, de medidas urgentes de apoyo a la actividad económica desarrollada en locales de negocio arrendados promueve la negociación entre el propietario y el inquilino para rebajar el importe de la renta del alquiler. En el caso de que no se llegue a ningún acuerdo entre ellos, la norma prevé que el importe del alquiler para los establecimientos cerrados quedará rebajado al 50% y proporcional en función de los aforos que se autoricen en cada momento.

Entre los casos que han resuelto los tribunales ocasionados por la pandemia podemos mencionar:

  • Moratoria del pago del 50% de la renta de un hotelero. El juzgado nº 1 de Valencia aceptó la medida cautelar solicitada por Iberstreet, SL. Solicitaba aplazar el 50% de la renta adeudada a Atom Hoteles Iberia, SL debido a la pandemia del covid19 y a las medidas derivadas del estado de alarma, como fueron el confinamiento y las restricciones de movilidad. La sentencia acepta el aplazamiento del 50% de la renta desde junio de 2002 hasta marzo de 2021 pudiéndose incluso prorrogar si las restricciones de aforo y movilidad permanecieran en marzo de 2021. La Audiencia Provincial de Valencia confirmó el Auto el pasado 10 de febrero, siendo el primer caso que una Audiencia Provincial confirma las medidas de instancia.
  • Aplazamiento de un año un préstamo de 900 millones de euros. El juzgado nº 60 de Madrid admitió el pasado 30 de marzo aplazar un año un préstamo de 900 millones de euros debido al cambio de las circunstancias derivadas de la crisis del covid19.
  • Sala de fiestas liberada de pagar el alquiler por el coronavirus. El Juzgado de primera instancia nº 81 de Madrid atendió la petición y acordó las siguientes medidas cautelares: a) suspensión del pago de la renta mientras no se pueda reabrir la discoteca como consecuencia de las restricciones legales acordadas y b) reducción, una vez permitida la apertura del local, de la renta mensual al 50% tomando como referencia la renta de la última factura de la renta pagada
  • Desestimación de medidas por falta de acreditación. El Auto del Juzgado de 1ª instancia nº 31 de Barcelona, desestimó la adopción de la Medida, entre otros motivos, por no haber acreditado el arrendatario la difícil situación económica, por lo que cobra especial importancia el estudio económico en el que se base la solicitud de la medida para que sea valorado por el juzgador.
  • Reducción de rentas de un bar-restaurante: un Juzgado de primera instancia de Benidorm estimó como medidas cautelares reducir las rentas por entender que concurrían la apariencia de buen derecho para plantear la suspensión de los pagos y el riesgo de que, de no admitirse, la propiedad podría reclamar el desahucio y con ello, desvirtuar la efectividad de la sentencia que se dictare.
  • Minorista instalado en un centro comercial: el juzgado de Málaga acepta establecer como medida cautelar la suspensión provisional e inmediata de la facultad del arrendador para reclamar al inquilino las garantías del contrato (aval y Fianza) mientras decide sobre la causa, lo que permite a la empresa poder solicitar los préstamos ICO.
  • Devolución del 50% de la confección del traje de novia: Un juzgado de Valladolid estimó el reintegro de la mitad del precio total del traje, ya que la empresa no ha acreditado que cuando la novia, en mayo, comunicó la suspensión del enlace por no poder celebrarse en condiciones normales a causa de la pandemia, el vestido ya estaba confeccionado y abonado por la tienda al modisto al que se lo había encargado.
  • Un juzgado de Gandía abre la puerta a que se aplique después del estado de alarma. La sentencia fija esta reducción hasta el final del estado de alarma (el pasado 9 de mayo), pero abre la puerta a que, “de mantenerse algún tipo de restricción que afecte al local, consecuencia de la actual situación de pandemia” se puedan solicitar medidas para compensar esta situación.

La “cláusula rebus sic stantibus”, a falta de acuerdo por las partes, solamente pueden darla por válida los tribunales y, por lo tanto, si se quiere pedir su aplicación se deberá tramitar por vía judicial. Es decir, seguir un procedimiento ordinario con abogado y procurador.

Si estás en una situación similar, no dudes en dirigirte a nosotros, en Arrimadas Abogados podemos darte el mejor asesoramiento y acompañarte durante todo el procedimiento garantizando tus intereses.

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