Los gastos de gestión de una hipoteca, tradicionalmente pagados por los clientes, deben ser cubiertos por los bancos. Así lo establece la Ley y así lo ratificó una sentencia del Tribunal Supremo de 23 de diciembre de 2015. Debemos recordar que el Reglamento de Impuestos de AJD dice que el prestatario es el sujeto pasivo y los impuestos suponen el 80% de los gastos.
La sentencia del TS sólo aplica al BBVA y Banco Popular, bancos condenados, y a los consumidores que solicitaron la nulidad de la cláusula abusiva. Sin embargo, todas las cláusulas semejantes que la declarada abusiva estarán sometidos a iguales consecuencias.
Esta sentencia quedó eclipsada por la atención que generó el caso de las cláusulas suelo. Es ahora, después de un año de dictarse la sentencia, cuando esta otra cláusula abusiva está comenzando a ser objeto de interés y reclamación por parte de los ciudadanos.
Entre seis y ocho millones de personas a nivel nacional podrían haberse visto afectadas por esta cláusula, considerada abusiva por el Tribunal Supremo desde diciembre de 2015. En La Rioja podrían rondar los 40.000.
La mayor parte de quienes firmaron hipotecas con esa cláusula pueden reclamar su devolución con elevadas garantías de recuperar el dinero o parte de él, aunque el proceso seguramente sea largo.
Recordemos que estos gastos vienen a suponer sobre un 2% del capital prestado. Es decir, en un préstamo de 150.000€ rondarían los 3.000€.
El impacto económico de estas cláusulas podría cuadruplicar el de las cláusulas suelo ya que cláusulas suelo no tenían todas las hipotecas firmadas mientras que estas otras sí.
La compañía de servicios financieros Kepler Cheuvreux lo cifró en 20.200 millones.
Veamos cuales son las claves de este asunto.
1º. ¿Qué gastos puedo reclamar?
Siguiendo el dictamen de la sentencia del Supremo 705/215 de 23 de diciembre de 2015 se pueden reclamar los siguientes gastos.
- Gastos de tasación si el banco obligó a tasar.
- Gastos notariales de constitución de la hipoteca.
- Gastos por la inscripción en el registro.
- Gastos de pago del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados.
- Gastos de cancelación de la hipoteca.
- Gastos de entrega del documento que certifica que la hipoteca ha quedado extinta.
- Gastos por estudios previos de las condiciones financieras del o la solicitante, cuando los hubiere.
- Gastos por la tramitación y redacción de la hipoteca.
- Gastos de abogados y procuradores en caso de juicios.
- Gastos por modificaciones que se introduzcan en el documento hipotecario.
- Gastos de seguros que el banco nos haya obligado a contratar.
2º.- ¿Qué plazo tengo para reclamar?
Al tratarse de una nulidad de pleno derecho de una cláusula abusiva, como establece el artículo 8 de la Ley para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, en principio es imprescriptible, y podrían reclamarse los gastos de una hipoteca formalizada en la fecha indicada.
La reclamación se puede sobre la hipoteca en curso o si esta ha esta cancelada, tal y como ha sentenciado el Juzgado de Primera Instancia de Alicante para una hipoteca cancelada en 2012
3º. ¿Necesito un abogado para recurrir reclamar?
Sí terminamos acudiendo a la vía judicial si se requieren los servicios de un abogado o abogada y procurador. Aquí es importante tener en cuenta los costes de abogado y procurador respecto a la cantidad que estamos reclamando.
4º.- ¿Qué documentación necesito para reclamar?
- Escritura de la hipoteca en la que aparece esta cláusula nula.
- Confirmado que nuestra hipoteca cuenta con esa cláusula se debe acudir a la provisión de fondos y liquidación que acompaña la hipoteca en las que aparecerán las facturas con el importe de gastos que el banco le repercutió.
- Facturas de liquidación de impuestos.
- Gastos de notaría.
- Gastos de Registro de la Propiedad.
- Contrato mediante el cual el banco nos obligaba a hacernos cargos de los costes de formalización del contrato de préstamo hipotecario.
- Contratos de seguros que nos obligó a hacer el banco y recibos de las mensualidades.
5º.- ¿Qué pasos debo dar?
- Primero: acudir al servicio de atención al cliente de nuestro banco y poner en marcha el proceso de reclamación para exigir la devolución. Al principio los bancos se negaban a poner en marcha esta reclamación obligando al cliente a ir por la vía judicial pero el ver cómo los juzgados de primera instancia fallaban a favor del consumidor se han vuelto más colaboradores.
- Segundo: acudir a la vía judicial civil. Si pasados tres meses desde la interposición de la reclamación no recibimos respuesta o propuesta del banco respecto a la devolución u otro tipo de compensación como la reducción de las mensualidades o del plazo o si el banco se niega a abrir la reclamación tendremos que acudir a los tribunales. Aunque el proceso sea largo, de 12 a 15 meses para el fallo de primera instancia y en torno a año y medio si se apela a la Audiencia Provincial, la probabilidad de ganar en vía judicial, si estamos dentro de plazo y contamos con toda la documentación necesaria, es muy alta. Debemos recordar que cualquier persona que tenga interpuesta una demanda por cláusula suelo puede pedir al juez que incluya los gastos hipotecarios.
- Tercero: si el banco nos ofrece un acuerdo una vez iniciado el pleito habrá que valorar si compensa aceptarlo o no. Si aceptamos el acuerdo iniciado ya el juicio corresponde al cliente pagar las costas del juicio lo que incluye la minuta de los abogados así que habrá que calcular si compensa parar el juicio o continuarloEn cualquier caso, es muy importante que el consumidor que tenga intención de reclamar estas “cláusulas gasto” lo haga bien asesorado. Ante cualquier duda acuda a ARRIMADAS ABOGADOS. En nuestras oficinas de Logroño y Burgos le ofrecemos el mejor asesoramiento jurídico y nuestra mayor atención en su caso para poder reclamar toda la deuda.